SCPI / SIIC 2023 : placements à surveiller de près

Pourquoi s’intéresser aux SCPI en 2023 ?

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placements Financiers) font face à un engouement majeur ces dernières années. Et 2022 n’a pas dérogé à la règle, avec des augmentations de plus de 40% en valeur certains trimestres.

Rien d’étonnant quand on voit les atouts que présente l’investissement dans la pierre-papier en termes d’accessibilité, et de bénéfices potentiels.

Il permet ainsi aux investisseurs particuliers de mettre leur argent en commun et d’investir dans un portefeuille diversifié de propriétés immobilières génératrices de revenus. Telles que des immeubles de bureaux, des centres commerciaux et des propriétés résidentielles. L’effet mutualiste est aujourd’hui très apprécié par les investisseurs se penchant sur ces actifs.

En effet, il est possible aujourd’hui d’investir dans l’immobilier via les SCPI pour quelques centaines d’euros seulement, pour certaines d’entre elles.

Leur rendements peuvent également être intéressants et on l’a vu, les meilleures SCPI ont dépassé les 6% de rendement l’année dernière. Pour mesurer à combien celui-ci peut se chiffrer, il existe plusieurs simulateurs SCPI disponibles en ligne !

Mieux encore, vous n’avez pas les contraintes de gestion locative à supporter comme un investisseur immobilier « classique, physique ». La société dans laquelle vous investissez en supporte l’entièreté. Vous recevrez en contrepartie de votre investissement une part, au prorata de celui-ci, des revenus locatifs générés par les propriétés.

Comment investir en SCPI ?

Plusieurs facteurs doivent être pris en compte lors du choix d’une SCPI. Notamment le type de biens en portefeuille, la localisation des biens, les frais facturés par la société et les antécédents de la société. Il est également important de diversifier votre investissement et de ne pas mettre tout votre argent dans une seule SCPI.

Cette sélection se fait sur les mêmes bases d’analyses que votre portefeuille actions pour lequel vous allez évaluer différents critères concernant les sociétés sur lesquelles vous investissez.

Pour investir dans les SCPI, rien de plus simple, vous avez deux possibilités :

• Acheter comptant auprès de votre banquier, conseiller en gestion de patrimoine, en ligne directement auprès d’une plateforme gérant ce type d’investissement.
• Investir dans une SCPI via votre plateforme ou courtier habituel, comme Degiro ou XTB par exemple. Vous devrez investir dans une branche spécifique des SCPI, les SIIC.

Qu’est-ce que les SIIC ?

Les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées) autrement appelées foncières cotées, sont des sociétés spécialisées dans la détention d’un patrimoine et d’un parc immobilier locatif. Tout comme les SCPI, les SIIC sont spécialisées dans une typologie de biens précis (bureaux, résidentiels privés, centres commerciaux). D’ailleurs, le centre commercial le plus proche de chez vous est probablement détenu par une SIIC. Comme Klépierre (EPA : LI), par exemple en France. Klépierre est l’une des plus grandes foncières de commerces européens avec Unibail (EAM : URW). Il présente un rendement de 7,76% et une croissance de 13% sur 2022.

Comme leur nom l’indique, les SIIC sont des sociétés cotées en bourse. En investissant dans ces sociétés, vous devenez donc actionnaire de celles-ci,. Et ceci, par un simple passage d’ordre en bourse via votre compte titre ordinaire. Vous en toucherez donc les dividendes distribués.

Comment mesurer la rentabilité d’une SCPI / SIIC ?

Différentes métriques peuvent être prises en compte pour mesurer la rentabilité d’une SCPI / SIIC.

La plus courante et la plus communément admise est celle se basant sur le rendement net. Le calcul est simple : revenu locatif net annuel divisé par le coût total de l’investissement. Cette donnée est considérée comme le ROI espéré sur la société que vous choisirez. Pas de moyenne de rendement attendue ou conseillée, chaque foncière vise un rendement qui lui est propre. Pensez selon votre stratégie, à viser une foncière ayant un rendement supérieur aux taux d’inflation, afin d’avoir un rendement net d’inflation positif.

D’autres éléments sont également à prendre en compte :

• Taux d’occupation de la SCPI / SIIC (% de biens détenus par la société, actuellement loué) : plus ce taux est élevé, plus l’attractivité des propriétés de la foncière est élevée. Par conséquent, le flux de revenus sera plus stable.
• La stabilité des revenus locatifs et bilan de la foncière. Une gestion sain et un historique de revenus stables sont gage de sécurité sur la foncière concernée rendant plus susceptible un rendement constant pour les investisseurs.

Attention toutefois à ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier.

Investir dans une SCPI / SIIC est intéressant à condition d’en mesurer les risques :

• Fluctuation de la valeur des propriétés en portefeuille.
• Risque de défaillance des locataires.
• Autres problèmes pouvant avoir une incidence sur les revenus locatifs.

On peut considérer ici notamment, la période de pandémie de Covid-19 qui a mis à mal l’ensemble des foncières du territoire. Qui comme de nombreux actifs sur les marchés financiers ont subi la baisse massive des marchés au début de la pandémie. Contrairement aux SCPI traditionnelles qui ont stabilisé voire augmenter leurs dividendes.

La cotation en bourse des foncières permet aux investisseurs une liquidité plus importante par rapport au système de souscription / retrait des parts de SCPI à capital variable. Mais les véhicules immobiliers cotés en bourse peuvent être impacté davantage (à la hausse comme à la baisse), par la volatilité.

Conclusion

S’il est impossible d’affirmer quelles foncières seront performantes en 2023, diversifier votre portefeuille investi via les SCPI / SIIC est une très bonne idée. Diversifiez également vos lignes dans plusieurs foncières si vous le pouvez.

Un autre point non négligeable des SIIC est le fonctionnement de sa fiscalité en interne similaire aux Reits américaines (Real Estate Investment Trusts). Les Reits étant des sociétés d’investissement immobilier cotées aux USA.

La SIIC dispose du statut de la transparence fiscale au même titre que la SCPI. Elle est donc en principe exonérée d’IS (Impôt sur les sociétés).

Pour bénéficier de ce régime, elle doit distribuer au moins 85% de ses bénéfices de ses opérations de location. Ainsi que 50% des bénéfices provenant de la cession d’immeubles.

Les SIIC ont alors une forte incitation à distribuer autant que possible aux actionnaires le fruit de leurs opérations. Ce qui n’était pas le cas avant la mise en place de ce régime. Ces derniers sont d’ailleurs distribués mensuellement. Un vrai plus pour l’investisseur du point de vue du cashflow.

Les dividendes versés par la SIIC sont considérés comme des revenus de valeur mobilières. Il n’est alors pas tenu compte de la nature des revenus générés par la société comme c’est le cas pour les autres sociétés transparentes fiscalement. En bout de chaîne, l’actionnaire sera donc imposé à la flat tax (30%).

L’immobilier reste en ces temps troublés une valeur refuge appréciée des investisseurs. C’est un actif tangible qui ne peut pas faire faillite. En ce sens, investir dans les SCPI, via les SIIC sur les marchés financiers, présente un véritable intérêt pour un investisseur en 2023.